Grundsteuererklärung: Wie wird die Wohnfläche berechnet und was gehört dazu?
In der Rubrik Steuer-Spar-Tipp des VAA Newsletters geben die Experten des VAA-Kooperationspartners Akademische Arbeitsgemeinschaft Verlag jeden Monat Ratschläge zur Steueroptimierung.
In fast allen Bundesländern ist für ganz oder teilweise zu Wohnzwecken genutzte Immobilien die Wohnfläche in der Grundsteuererklärung anzugeben. Ausnahme: Baden-Württemberg und sein Flächenmodell. Hier bedarf es nur der Angabe der Grundstücksfläche. Wie die Wohnfläche zu berechnen ist, ist nicht genau geregelt. Die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist – auch nach Auffassung der Finanzverwaltung – auf jeden Fall zulässig.
Die Angaben zur Wohnfläche und zu den Nutzflächen finden sich zum Beispiel in diesen Unterlagen:
- Kaufvertrag der Immobilie,
- Unterlagen zur Versicherung oder Finanzierung der Immobilie,
- bei Wohnungseigentum: in der Teilungserklärung,
- bei vermieteten Wohnungen: im Mietvertrag,
- Bauunterlagen (zum Beispiel Wohnflächenberechnung des Architekten).
Die Quadratmeterangaben, die in diesen Unterlagen finden sind, sollten aber nicht vorschnell ungeprüft übernommen werden. Da sie maßgeblichen Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer haben, sollte die Größe der Wohn- beziehungsweise Nutzfläche schon im eigenen Interesse sorgfältig ermittelt und berechnet werden. Hinzu kommt: Nach der Wohnflächenverordnung werden bestimmte Flächen nur anteilig und beispielsweise Zubehörräume gar nicht bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt. Auch das kann sich auf die spätere Höhe der Grundsteuer auswirken. Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung ermittelt worden, kann auch diese für die Berechnung verwendet werden.
Was gehört zur Wohnfläche?
„Wohnfläche“ sind alle Gebäudeflächen, die zu Wohnzwecken genutzt werden können. Nach der Wohnflächenverordnung und der Auffassung der Finanzverwaltung gehören dazu auch häusliche Arbeitszimmer, Wintergärten und Schwimmbäder – je zur Hälfte – sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen – in der Regel je zu einem Viertel.
„Zubehörräume“ gehören nicht zur Wohnfläche. Das sind zum Beispiel Abstell- und Kellerräume, Waschküchen, Trockenräume, Bodenräume beziehungsweise Speicher und Heizungsräume. Gebäudeflächen, die weder Wohn- noch Zubehörraum sind, gehören zur sogenannten Nutzfläche. Das sind zum Beispiel Werkstätten und Werkhallen, Archive, Ausstellungsräume, Verkaufsräume sowie Sanitär- und Umkleideräume. Nicht zur Nutzfläche gehören die Konstruktionsgrundfläche – zum Beispiel Wände, Pfeiler –, technische Funktionsflächen wie zum Beispiel Lagerflächen für Brennstoffe sowie Verkehrsflächen wie beispielsweise Flure, Eingangshallen, Aufzugschächte und Rampen.
So wird gemessen
Die Grundfläche wird nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen (Vorderkante der Bekleidung) ermittelt. Bei der Ermittlung sind die Flächen einzubeziehen von:
- Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen,
- Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,
- fest eingebauten Gegenständen, wie zum Beispiel Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade- oder Duschwannen,
- freiliegenden Installationen,
- Einbaumöbeln und
- nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern.
Nicht einbezogen werden müssen die Flächen von:
- Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt,
- Treppen mit mehr als drei Stufen und deren Treppenabsätze,
- Türnischen und
- Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind.
Je nachdem, wie hoch ein Raum ist, wird er nur zu einem Teil zur Wohnfläche gerechnet. Räume mit Dachschrägen müssen also besonders genau ausgemessen werden.
- Räume beziehungsweise Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern: 100 Prozent Wohnfläche.
- Räume beziehungsweise Raumteile mit einer lichten Höhe von weniger als zwei Metern, aber mindestens einem Meter: 50 Prozent Wohnfläche.
- Räume beziehungsweise Raumteile mit einer lichten Höhe von weniger als einem Metern werden nicht zur Wohnfläche gezählt.
- Treppen ab 3 Stufen werden nicht zur Wohnfläche gezählt.
- Unbeheizte Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume: 50 Prozent Wohnfläche.
- Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen: in der Regel 25 Prozent, maximal 50 Prozent.
In der Grundsteuererklärung sind immer die auf volle Quadratmeter abgerundete Wohnfläche einzutragen.
Dr. Torsten Hahn ist Leiter der Abteilungen Publishing & Medienproduktion des VAA-Kooperationspartners Wolters Kluwer Steuertipps.
