Steuertipp: Bewertung eines geerbten Miteigentumsanteil an einer Immobilie

In der Rubrik Steuer-Spar-Tipp des VAA Newsletters geben die Experten des VAA-Kooperationspartners Akademische Arbeitsgemeinschaft Verlag jeden Monat Ratschläge zur Steueroptimierung.

  • Das vom Kläger eingereichte Sachverständigengutachten entspricht den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertVO) und ist im Ergebnis plausibel. Es ist dazu geeignet, den niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen.
  • Die modifizierte rechnerische Ableitung des gemeinen Werts des Miteigentumsanteils ist ebenfalls plausibel und nachvollziehbar. Die Berücksichtigung eines Marktanpassungsabschlags entspricht den Vorgaben des § 7 Absatz 2 der ImmoWertVO. Für die spezielle Bewertung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück liegen keine spezifischen Daten vor, sodass ein marktüblicher Abschlag zu schätzen ist.

Das Finanzgericht Münster ist zwar der Begründung des Gutachterausschusses in Bezug auf die Bewertung von Grundstücken im Zwangsversteigerungsverfahren und auf die Beleihungswertgrenzen von Banken nicht gefolgt, weil nicht erkennbar sei, dass sich hieraus Rückschlüsse auf den Verkehrswert ziehen ließen. Allerdings, so das Gericht, sei die weitere Begründung, dass der Erwerb eines Miteigentumsanteils für Dritte mit erheblichen Risiken verbunden sei und deshalb zu einem geringeren Verkehrswert führe, in der Sache nachvollziehbar: Schon der Umstand, dass die Verwaltung eines gemeinschaftlichen Gegenstands grundsätzlich allen Beteiligten einer Bruchteilsgemeinschaft gemeinschaftlich zusteht, erfordere einen hohen Abstimmungsbedarf und berge damit einhergehend ein erhebliches Streitrisiko.

Im Streitfall kam dann außerdem noch hinzu, dass die vorhandene Bausubstanz wirtschaftlich wertlos war: Eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung durch Abriss und Neubau hing also maßgeblich von der Mitwirkung der anderen Miteigentümer ab. Die Höhe des Abschlags von 20 Prozent war für das Gericht nachvollziehbar, „weil der Gutachterausschuss einschlägige Fachliteratur hierzu ausgewertet habe“, so die Pressemitteilung des Gerichts (Finanzgericht Münster, Urteil vom 24. November 2022, Aktenzeichen: 3 K 1201/21 F, Revision wurde zugelassen).

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Dr. Torsten Hahn ist Chefredakteur des Informationsdienstes SteuerSparTipps des VAA-Kooperationspartners Akademische Arbeitsgemeinschaft Verlag.

Dr. Torsten Hahn

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